Do „warszawskiego Hongkongu” (nazywanego tak ze względu na gęstość i sposób zabudowy oraz dużą liczbę lokali na niewielkiej przestrzeni, co budzi skojarzenia z azjatyckimi „mrówkowcami”) wchodzimy od strony skrzyżowania ul. Kasprzaka z al. Prymasa Tysiąclecia. Żeby z tej pozycji zobaczyć czubek najwyższej wieży kompleksu, trzeba porządnie zadrzeć głowę. Wysokość obiektu i jego monumentalizm robią wrażenie.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Patodeweloperka z minimieszkaniami
Bliska Wola Tower to kompleks zbudowany przez firmę J.W. Construction. Jego główną część stanowią trzy połączone ze sobą wieżowce, o długości 840 m, z których najwyższy, 26-piętrowy, ma 92 m wysokości. Powstało w nim blisko 1,8 tys. lokali — większość to mieszkania, ale są też lokale usługowe, biurowe i hotelowe. Inwestycja została oddana do użytku jesienią 2022 r. Już w październiku zaczęli się tam wprowadzać pierwsi właściciele.
Obiekt zasłynął tym, iż znalazły się w nim miniapartamenty o powierzchni zaledwie kilkunastu m kw. w cenie 15 tys. zł za metr. Z tego powodu kompleks podawany jest często przez wielu architektów i aktywistów miejskich jako przykład tzw. patodeweloperki. Inwestor broni się, iż to odpowiedź na potrzeby rynku i wyjście naprzeciwko oczekiwaniom młodych ludzi, którzy nie potrzebują dużych przestrzeni. Poza tym z dumą podkreśla, iż wszystkie te małe lokale sprzedały się na pniu.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo:
To właśnie m.in. one stały się kością niezgody między stołecznym ratuszem a inwestorem. W lutym ubiegłego roku „Gazeta Wyborcza” ujawniła, iż Urząd m.st. Warszawy odmawia wydania decyzji stwierdzającej samodzielność dla 157 lokali, które — według urzędników stołecznego biura architektury — miały być pokojami hotelowymi, a były reklamowane i sprzedawane jako apartamenty mieszkalne.
Jak tłumaczyło miasto, lokale te mają powierzchnię od 17,89 do 38,05 m kw. Deweloper z kolei informuje, iż tylko sześć z nich ma poniżej 25 m kw., a największe — 36,99 m kw. Jak się dowiadujemy, znajdują się na piętrach od 1. do 15. w tej najwyższej, 26-piętrowej wieży. Średnio po 13 na jednym piętrze.
Można zaglądać sąsiadom do okien
To właśnie tam kierujemy swoje pierwsze kroki. Na dziedzińcu zwracamy uwagę na niewielką odległość między budynkami stojącymi obok siebie. Okna i balkony są tak blisko, iż bez problemu można sąsiadowi zaglądać do okien. Bez zasłon czy kotar trudno tu będzie zadbać o jakąkolwiek prywatność.
Budynek J.W. Construction przy Kasprzaka
Do budynku wchodzimy bez problemu, przez nikogo nieniepokojeni i niewypytywani o cel wizyty. W pobliżu nie zauważamy żadnego ochroniarza czy innego pracownika opiekującego się obiektem. Na razie panuje tu spory bałagan, folią zasłonięte są żyrandole w korytarzu, a w powietrzu unosi się pył. Windy oklejone są ofertami remontów, prac wykończeniowych, sprzątania itd. Niektóre z nich są wprost napisane flamastrem, z podaniem numerów telefonów.
— Jak się panu tu mieszka? — zagadujemy mężczyznę, kiedy wysiada z jednej z wind.
— Owszem, jestem właścicielem lokalu w tym budynku, ale kupiłem go inwestycyjnie. Sam nie będę tu mieszkał. Zamierzam go wynajmować — studentom czy turystom, jeszcze zobaczymy. Nie przeszkadza mi taka gęsta zabudowa. Jak dla mnie o kupnie w dużej mierze zadecydowała dość atrakcyjna lokalizacja. Wszędzie stąd blisko, jest dobry dojazd, dobra komunikacja miejska. choćby do metra nie jest wcale tak daleko. Poza tym nowoczesne budownictwo, a i okolica przyjemna. Mam nadzieję, iż na tym zarobię — uśmiecha się nasz rozmówca.
„Daj pan spokój. Inaczej to wyglądało na projekcie, a inaczej w rzeczywistości”
Woli zachować anonimowość. Tłumaczy, iż o ile chodzi o sprawy mieszkaniowe, lepiej nie zdradzać się publicznie, gdzie ma się lokal. Podobnie drugi z naszych rozmówców. Szpakowaty mężczyzna po pięćdziesiątce, którego spotykamy na piątym piętrze, nie jest już jednak tak optymistyczny, jak nasz poprzedni rozmówca.
— Daj pan spokój. Inaczej to wyglądało na projekcie, a inaczej w rzeczywistości. Nie wiedziałem, iż tu będzie tak gęsto. A tak zachwalali, iż nowocześnie, atrakcyjnie, pięknie, jak ta lala. No, ale określenie „Hongkong” to też znowu przesada. Da się tu żyć. Szczęście, iż mam okna na zewnątrz, a nie do środka — mówi.
Budynek J.W. Construction przy Kasprzaka
To podobnie, jak pan Edward, który ma ponad 50-metrowe mieszkanie na 11. piętrze. Właśnie je wykańcza. — Specjalnie wziąłem tak wysoko, żeby mieć widok na Warszawę. I to się zgadza, mam, proszę zobaczyć. Ale jak spojrzę z balkonu w dół, to nie zazdroszczę tym ludziom na najniższych kondygnacjach, bo oni to niebo widzą tylko wtedy, jak porządnie wychylą się z okna i zadrą głowę do góry. I słońca nie mają. Ja mam choćby więcej niż w moim poprzednim mieszkaniu na Mokotowie — opowiada. — To prawda, jest tu dużo mieszkań na wynajem. Dla mnie żaden problem, oby tylko nie było hałasów — dodaje.
Przechodząc korytarzami, można rozpoznać, które to lokale hotelowe. Ich drzwi są zdecydowanie bliżej siebie, co świadczy o mniejszym metrażu. Na kilku z nich natykamy się na zamki na szyfr albo elektroniczne, charakterystyczne dla apartamentów wynajmowanych poprzez serwisy Booking czy Airbnb. Na korytarzach są kamery, a na drzwiach przy windach — urządzenia na kartę. Większość z nich jeszcze nie działa, ale to kwestia czasu. Z wielu lokali dochodzą odgłosy remontu.
Budynek J.W. Construction przy Kasprzaka
„To chyba jakiś przekręt albo urzędnicza upierdliwość”
W wielu miejscach natykamy się na osoby, głównie z zagranicy, które wykonują różne prace na zlecenie właścicieli. Ale część lokali już funkcjonuje. Spotykamy małżeństwo po trzydziestce, które nocuje w wynajętym właśnie okalu na jednym z niższych pięter. Ofertę znaleźli w internecie. Cena: 50 euro za dzień.
— Na co dzień mieszkamy za granicą, przyjechaliśmy tylko na kilka dni w sprawach rodzinnych. Apartament owszem jest dość komfortowo urządzony, ale jest tu dość klaustrofobicznie. Nie ma w ogóle słońca. Światło musimy włączać w mieszkaniu także za dnia. adekwatnie cały czas musi być włączone. W życiu byśmy nie kupili tu mieszkania — mówią.
Wnętrze budynku J.W. Construction przy ul. Kasprzaka w Warszawie
— Na dodatek w apartamencie, który wynajmujemy, jest pełno niedoróbek. Owszem, jest łóżko, meble, urządzona kuchnia i łazienka, ale na przykład ze ściany sterczą jakieś kable. Jest też wiele innych niedociągnięć, jakieś poluzowane elementy itd. To chyba nie powinno jeszcze zostać oddane do użytku. Ale rozumiemy, iż ktoś zainwestował i zaczął wynajmować, żeby mu się to jak najszybciej zwróciło — dodają.
Właściwie potwierdza to mężczyzna, który spiesznym krokiem przemierza dziedziniec, na którego środku leżą worki pełne odpadów i gruzu (jak się dowiadujemy, w kompleksie jest 80-osobowa kolejka do wywozu odpadów wielkogabarytowych i poremontowych). Początkowo odmawia rozmowy, tłumacząc, iż się spieszy. Ale po chwili wraca.
Budynek J.W. Construction przy Kasprzaka
— Szczerze mówiąc, to wkurza mnie ta cała afera z tymi przepychankami między miastem a deweloperem. Przez to nie mam wciąż aktu notarialnego. Trochę się niepokoję, bo chciałbym już zacząć coś robić z tym mieszkaniem. Bo gdybym chciał je na przykład komuś odsprzedać — miałoby to sens, bo ceny wszystkiego poszły w górę — to nie mam jak. To chyba jakiś przekręt albo urzędnicza upierdliwość, sam nie wiem. Muszę się temu przyjrzeć — rzuca na odchodne.
Ratusz: deweloper chce sprzedawać pokoje hotelowe jako apartamenty
My również postanowiliśmy się przyjrzeć tej sprawie. Według informacji podanych przez „Gazetę Wyborczą” stołeczny ratusz odmawia wydania decyzji stwierdzającej tzw. samodzielność lokalu dla 157 lokali w tym obiekcie. Dlaczego? O powód pytamy stołeczny urząd.
— We wniosku o pozwolenie na budowę przy ul. Kasprzaka 29 mamy hotel, czyli budynek usługowy. Deweloper chce teraz uzyskać samodzielność poszczególnych lokali wydzielanych z budynku usługowego i sprzedawać je jako apartamenty — tłumaczyła nam w odpowiedzi na nasze pytania Wanda Stolarska, zastępczyni dyrektora Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy.
Budynek J.W. Construction przy Kasprzaka
Pytamy, dlaczego ten problem dotyczy tylko tych 157 lokali. — Inwestycja składa się z kilku części. Niektóre z budynków całego kompleksu były budowane jako mieszkania. Inwestycja ze 157 lokalami została zrealizowana jako budynek usługowy (hotel). Dlatego postanowieniem z 25 października 2022 r. odmówiliśmy wydania zaświadczenia o samodzielności 157 lokali użytkowych (pokoi hotelowych). Powstały bowiem w ramach funkcji hotelowej w budynku przy ul. Kasprzaka 29 — doprecyzowała Wanda Stolarska.
Deweloper: lokale nie były reklamowane ani sprzedawane jako apartamenty mieszkalne
Deweloper zaprzecza. — Lokale nie były nigdy i nie są reklamowane ani sprzedawane jako apartamenty mieszkalne. Zarówno w umowach, jak i w ofercie, J.W. Construction akcentowało, iż lokale mają charakter niemieszkalny. Kwestia ta była przedmiotem weryfikacji przez UOKiK, który polecił informować konsumentów, iż w lokalach takich nie można się zameldować na pobyt stały oraz iż z własnością lokalu wiążą się inne stawki podatku od nieruchomości aniżeli związane z lokalem mieszkalnym. J.W. Construction respektuje powyższe reguły. Ponadto każdy klient zdaje sobie sprawę, iż nabywa lokal niemieszkalny, albowiem stawka VAT wynosi w tym wypadku 23 proc. a nie 8 proc. jak w przypadku lokali mieszkalnych — powiedziała nam Katarzyna Żarska, PR manager J.W. Construction.
— Pozwolenie na budowę obiektu wydało to samo biuro architektury, które teraz odmówiło zaświadczeń, a wszystkie 157 lokali bardzo gwałtownie znalazło swoich nabywców, którzy zniecierpliwieni oczekują aktualnie na możliwość podpisania aktów notarialnych. Względem obiektu wydana została ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie — dodaje.
Budynek J.W. Construction przy Kasprzaka
Jak wyliczała, w budynku znajdują się lokale mieszkalne — tj. takie, które przeznaczone są na prowadzenie w nich samodzielnych gospodarstw domowych, usługowe — tj. takie, które przeznaczone są na prowadzenie w nich np. salonu fryzjerskiego czy sklepu spożywczego oraz o funkcji hotelowej — tj. takie, które przeznaczone są na świadczenie w nich usług zakwaterowania w celu okresowego pobytu, bez możliwości prowadzenia w lokalu samodzielnego gospodarstwa domowego.
Jak dodała, wynika to także ze złożonego przez J.W. Construction wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali. Katarzyna Żarska podkreślała, iż wszystkich lokali o funkcji hotelowej jest 170 (a nie 157 jak podaje ratusz), a urząd wydał zaświadczenia dla 13 z nich (na jednej z kondygnacji). Jakie problemy rodzi brak wspomnianych decyzji urzędu?
— Brak zaświadczeń co do części lokali, uniemożliwia podpisanie aktów notarialnych choćby względem lokali mieszkalnych, co do których zaświadczenia zostały wydane. Wynika to z ustawy o własności lokali, o czym biuro architektury powinno wiedzieć, skoro zakres jego kompetencji w sprawie o wydanie zaświadczenia wyznacza art. 2 tej ustawy. A zatem biuro architektury bezpodstawnie odmawia wydania zaświadczeń, nie bacząc przy tym na interes niemal 1,5 tys. klientów spółki, którzy nie mogą podpisać aktów notarialnych i stać się właścicielami lokali, za które zapłacili. W znakomitej większości dotyczy to 883 lokali mieszkalnych — zaznaczyła przedstawicielka J.W. Construction.
Ratusz: orzecznictwo sądowe nie jest jednoznaczne
Deweloper przypominał też, iż tożsamych problemów w uzyskaniu zaświadczeń doświadczył w przypadku dwóch poprzednich etapów tej inwestycji. — Dla budynku przy Kasprzaka 31 spółka oczekiwała na zaświadczenie od 5 października 2018 r. do 23 września 2019 r., zaś dla budynku przy ul. Prymasa Tysiąclecia 83 A od 28 października 2019 r. do 25 listopada 2020 r. Przypomnieć wypada, iż biuro architektury związane jest art. 217 kpa, co oznacza, iż zaświadczenie powinno być wydane w ciągu siedmiu dni — podkreślała Katarzyna Żarska.
Wnętrze budynku J.W. Construction przy ul. Kasprzaka w Warszawie
Jak dodawała, w sprawie wypowiadały się SKO, WSA, a choćby w wątku pobocznym wojewoda mazowiecki, a proces odwoławczy dwukrotnie zakończył się wydaniem zaświadczeń. W związku z tym firmie wydawało się, iż sprawa jest przesądzona, a analogiczne zaświadczenie dla ostatniego etapu inwestycji, po pierwsze: zostanie wydane w ogóle, a po drugie: zostanie wydane bez zbędnej zwłoki.
Sprawa rzeczywiście trafiła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Potwierdził nam to ratusz. — SKO uchyliło postanowienie, w którym odmówiliśmy wydania zaświadczenia o samodzielności 157 lokali użytkowych. W rozstrzygnięciu SKO nie podzieliło naszej argumentacji. Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego przeprowadziło analizę orzecznictwa sądowego w tej sprawie, nie jest ono jednoznaczne. W różnych miastach w podobnych sprawach zapadają różne decyzje — podkreślała Wanda Stolarska.
Budynek J.W. Construction przy Kasprzaka
— Po naszej kolejnej odmowie deweloper może znów odwołać się do SKO. jeżeli SKO uzna argumenty miasta, niewykluczone, iż sprawa trafi do WSA — dodawała zastępczyni dyrektora Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy.
J.W. Construction 15 lutego ubiegłego roku złożyła kolejne zażalenie do SKO na postanowienie Biura Architektury, ponownie odmawiającego wydania zaświadczenia dla spornych lokali. Impas przez cały czas trwa. Jak się dowiedzieliśmy, sprawa wciąż nie jest rozstrzygnięta.
